Budget dépendance · Alpes-Maritimes
Financer un EHPAD avec sa maison en 2026 : règles et montants dans les Alpes-Maritimes
Au tarif médian du 06, un EHPAD laisse 3 332,82 € par mois à payer pour un GIR 2 après l’APA. Pour 2 000 € de pension, il manque 1 332,82 € chaque mois, soit 15 994 € par an. Le bien immobilier comble ce manque de quatre façons.
Hypothèses : bien de 400 000 € (valeur saisie, à remplacer par la vôtre), parent GIR 2 au tarif médian 2025, pension de 2 000 € par mois, loyer net de 1 200 € par mois si le bien est loué.
| Option | Ce que cela rapporte | Durée ou limite |
|---|---|---|
| Vendre | 400 000 € de capital, hors frais et impôts, qui comblent 1 332,82 € par mois | Environ 300 mois, soit 25,0 ans |
| Louer | 1 200 € de loyer par mois : le manque tombe à 132,82 € | Le bien reste dans la famille tant que le loyer est perçu |
| Viager libre sur une tête (femme de 80 ans) | Bouquet de 120 000,00 € et rente de 2 291,39 € par mois, soit 2 087,91 € net d’impôt (taux marginal 11 %) | Rente à vie, espérance de 11,5 ans selon l’INSEE |
| Démembrement | La nue-propriété se vend ou se donne, le parent garde l’usufruit | Barème fiscal de l’article 669 du CGI, non chiffré ici |
Le viager libre ci-dessus suppose un taux technique de 2 % et un bouquet de 30 %. Le simulateur viager recalcule chaque hypothèse avec votre bien, votre âge et le choix occupé ou libre.
Quel choix pour une famille niçoise ?
La vente règle le sujet pour environ 25 ans ; la location garde le bien mais exige un locataire et un gestionnaire ; le viager transforme le bien en revenu à vie ; le démembrement protège la transmission aux enfants. Les enfants ne décident pas seuls : sans mandat ni habilitation, ils ne peuvent pas vendre le bien d’un parent.
Démembrement de propriété avec un conseiller · Nue-propriété et usufruit expliqués · Habilitation familiale · Calculer le reste à charge
Sources : Service Public, rentes viagères ; DGFiP, brochure impôt sur le revenu 2026 ; INSEE, bilan démographique 2025 ; Service Public, participation APA. Règles consultées le 20 octobre 2026.