Démembrement de propriété : nue-propriété et usufruit expliqués simplement

Démembrer un bien, c’est séparer le droit d’en user et d’en percevoir les revenus (l’usufruit) du droit d’en disposer (la nue-propriété). On vous en parlera souvent en transmission, rarement clairement.

Deux droits, deux personnes

Le code civil (art. 578 et suivants) définit l’usufruit comme le droit de jouir d’un bien comme son propriétaire, à charge d’en conserver la substance. Le nu-propriétaire, lui, détient le droit d’en disposer, mais ne peut pas l’utiliser librement tant que l’usufruit n’est pas éteint, le plus souvent au décès de l’usufruitier.

Un barème qui dépend de l’âge

Pour la fiscalité (donation, succession, impôt sur la fortune immobilière), l’administration applique un barème forfaitaire fondé sur l’âge de l’usufruitier au moment de l’acte (code général des impôts, art. 669) : la valeur de l’usufruit décroît par tranches de 10 ans, de 90 % de la pleine propriété avant 21 ans à 10 % au-delà de 91 ans. Ce barème est une convention fiscale qui ne mesure pas votre espérance de vie.

Pourquoi l’âge change tout

Plus vous êtes jeune au moment de l’acte, plus la valeur de votre usufruit est élevée fiscalement, et moins la nue-propriété que vous transmettez pèse lourd. C’est ce mécanisme qui rend le démembrement intéressant à certains âges et beaucoup moins à d’autres : il n’existe pas de règle générale, seulement un calcul à faire sur votre situation et sur ce que vous visez.