Indivision entre héritiers : pourquoi elle bloque et comment on en sort

Une maison de famille détenue par plusieurs frères et sœurs, sans qu’aucun ne l’occupe à titre principal, est l’un des cas d’indivision les plus fréquents après une succession. Sans organisation, la situation peut durer des années.

Le principe de base

Le code civil (art. 815) pose que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » : tout indivisaire peut à tout moment demander le partage du bien, sauf report judiciaire temporaire ou convention d’indivision organisée par les indivisaires eux-mêmes.

Ce qui se décide facilement, ce qui ne se décide pas seul

Les décisions courantes de gestion (un entretien, une réparation urgente) se prennent en principe à la majorité des deux tiers des droits indivis (art. 815-3, depuis la loi du 23 juin 2006). Les actes de disposition, comme la vente du bien, exigent en principe l’unanimité des indivisaires, sauf procédures dérogatoires strictement encadrées, c’est souvent ce point précis qui bloque une indivision : un seul indivisaire qui refuse de vendre peut suspendre le projet des autres.

Organiser plutôt que subir

Une convention d’indivision, d’une durée maximale de 5 ans renouvelable (art. 1873-3), permet de fixer les règles de gestion entre les indivisaires pendant la période où le bien reste indivis, plutôt que de laisser chaque décision se négocier au cas par cas. Ce n’est pas une solution à tout, mais c’est souvent la première étape qui évite qu’une indivision non organisée ne s’enlise.